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Baumängel und Bauschäden erkennen und erfolgreich reklamieren Broschiert – 25. August 2009

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Produktinformation

Produktbeschreibungen

Über den Autor und weitere Mitwirkende

Helmut Aschenbrenner, Rechtsanwalt, ist Schlichter und Schiedsrichter in Bausachen und Referent für Baurecht, München. Zudem ist er Mitglied der ARGE Baurecht im DAV. Georg Hopfensperger ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in München, berät als freier Mitarbeiter des Haus- und Grundbesitzervereins München in Mietrechtsfragen und ist Autor zahlreicher Fachbücher. Dipl.-Ing. (FH) Bernhard Metzger ist freier Sachverständiger für Schäden an Gebäuden, Mitglied im LVS, BGDS und BBauSV und Autor einschlägiger Fachliteratur. Stefan Onischke ist Dipl.-Ing. (Univ.) und freiberuflicher Architekt. Bisherige Veröffentlichungen in Bayerische Haus- und Grundbesitzerzeitung, Abendzeitung München.

Leseprobe. Abdruck erfolgt mit freundlicher Genehmigung der Rechteinhaber. Alle Rechte vorbehalten.

Der schönste Mangelanspruch hilft dann nichts, wenn derjenige, der in Anspruch genommen werden könnte, nicht mehr leistungsfähig, also pleite ist. Ist dieser Umstand eingetreten, ist es meistens für Gegenreaktionen zu spät. Vertraglich vereinbarte Sicherheiten beugen diesem Risiko vor. Zudem sieht das Gesetz Sicherungen sowie eine Reihe von Möglichkeiten vor, sich vor späteren Ausfällen zu schützen.

6.1 Neu: Absicherung der vertragsgemäßen Erfüllung
Bei Verträgen mit Verbrauchern, hierzu zählt regelmäßig der so genannte „Häuslebauer", dürfte künftig die VOB/B der Vergangenheit angehören. In Bauträgerkaufverträge wurde sie auch in der Vergangenheit ohnehin nur höchst selten einbezogen.
Seit 1.1.2009 können Auftragnehmer auch bei BGB-Verträgen Abschlagszahlungen für vertragsgerecht erbrachte Teilleistungen verlangen. Diese müssen nicht, wie früher, in sich abgeschlossen sein. Der Auftraggeber muss also auf Anforderung bereits Zahlungen leisten, obschon die beauftragte Leistung, also etwa die Errichtung eines schlüsselfertigen Hauses, noch nicht vollständig und insbesondere vertragsgerecht erbracht ist. Dies birgt natürlich ein gewisses Risiko für den Besteller. Wird der Auftragnehmer im Zuge der Bauerstellung insolvent, sind unter Umständen Mängelansprüche nicht mehr abgesichert. Hiergegen hat der Gesetzgeber Vorsorge getroffen.
Wenn der Bauvertrag die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat und der Besteller Verbraucher ist, ist diesem bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werkes ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5 vom Hundert des Vergütungsanspruchs zu leisten. Wenn sich der Vergütungsanspruch durch Änderungen oder Ergänzungen des Vertrages um mehr als 10 % erhöht, ist dem Besteller bei der nächsten Abschlagszahlung eine weitere Sicherheit in Höhe von 5 vom Hundert des zusätzlichen Vergütungsanspruchs zu leisten.
Von der Vorschrift des § 632a BGB n. F. sind damit insbesondere so genannte Komplettheitsanbieter, also beispielsweise Bauträger, Fertighaushersteller, Generalunternehmer oder Generalübernehmer angesprochen. Ein Umbau liegt dann vor, wenn bei einem vorhandenen Objekt Umgestaltungen vorgenommen werden sollen, die mit wesentlichen Eingriffen in Konstruktion oder Bestand verbunden sind. Üblicherweise wird die Sicherheit durch Bürgschaft einer Bank oder durch Garantie oder ein sonstiges Zahlungsversprechen eines Kreditversicherers geleistet werden. Der Unternehmer hat aber ein Wahlrecht. Auf sein Verlangen ist die Sicherheitsleistung durch Einbehalt dergestalt zu erbringen, dass der Besteller die Abschlagszahlungen bis zu dem Gesamtbetrag der geschuldeten Sicherheit zurückhält.
Die oben beschriebene Sicherheit deckt Ansprüche des Bestellers ab, die darauf beruhen, dass die Unternehmerleistung hinter der vertraglich vorausgesetzten Tauglichkeit oder Werthaltigkeit zurückbleibt, aber auch durch Bauzeitverzögerungen entstandene Ansprüche.
Die erhaltene Sicherheit ist zurückzugeben bzw. der einbehaltene Betrag auszuzahlen, wenn feststeht, dass der Sicherungsfall nicht mehr eintreten kann. Dies ist üblicherweise dann der Fall, wenn das geschuldete Werk ohne wesentliche Mängel hergestellt und abgenommen wurde und auch keine Verzugsschäden im Raum stehen. Werden bei der Abnahme Mängel vorbehalten, müssen diese beseitigt werden, bevor die Sicherheit zurückverlangt werden kann. Übersteigt im Falle vorbehaltener Mängel der Betrag der Sicherheit das Zweifache der voraussichtlich entstehenden Mängelbeseitigungskosten, wird zu überlegen sein, ob zumindest der überschießende Teil der Sicherheit zurückgefordert werden kann.
Wurde eine Rückbehalt vorgenommen, wäre demnach der Differenzbetrag auszuzahlen. Wurde eine Bürgschaft gestellt, bestünde ein entsprechender Anspruch auf Teilenthaftung der Sicherheit.

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am 5. Oktober 2012
Format: Broschiert
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