WISO: Kaufen vom Bauträger - ohne böse Überraschungen [Broschiert]

Mehr als 60 Prozent aller neuen Eigenheime werden nicht selbst geplant, sondern nach einem vorgefertigten Angebot von Bauträgern gekauft. Dabei stellen sich dem Käufer ganz spezifische Fragen und er sollte auf bestimmte Fallstricke vorbereitet sein. Dieser WISO-Ratgeber begleitet von der Planungsphase bis zur Schlüsselübergabe und beantwortet alle wichtigen Fragen: o Wie viel Einfluss kann ich auf die Gestaltung nehmen? o Worauf muss ich bei der Baubeschreibung und beim Kaufvertrag achten? o Welche Besonderheiten gibt es bei der Finanzierung? o Wie kann ich während der Bauphase die Qualität der Arbeiten überprüfen?

Michael Scheuch ist langjähriger Redakteur bei dem ZDF-Wirtschaftsmagazin WISO. Er wohnt seit mehreren Jahren nahezu rundum glücklich im eigenen Haus, das er von einem Bauträger gekauft hat - und doch würde er heute manches anders machen.

Einleitung: Keine Panik! Rund 61 Prozent aller neuen Einfamilienhäuser in Deutschland wurden nach Schätzungen des Bundesverbandes freier Immobilien- und Woh-nungsunternehmen im Jahr 2008 durch Bauträger erstellt. In vielen Bau-gebieten gibt es gar keine Alternative mehr zum Bauträgerkauf, denn diese werden häufig von der jeweiligen Kommune mit der Erschließung und Vermarktung beauftragt. Insbesondere bei Doppel- und Reihenhausprojekten ist es mittlerweile fast immer ein Bauträger, der die Grundlagen für den Wohnungsbau legt. Die Besitzer von Bauland haben es nun einmal gerne mit nur einem Käu-fer zu tun, und der Bauträger nimmt ihnen das Gelände komplett ab, er-schließt es sowie plant die Bebauung. Gerade für Häuslebauer mit be-schränktem Budget gibt es kaum eine Alternative zum Bauträger. Bauträgerkauf bedeutet, dass der zukünftige Hausbesitzer ein noch nicht bestehendes Gebäude kauft, dessen Eigenschaften in einem Kauf-vertrag und in einer Baubeschreibung festgelegt sind. Für die Erstellung des Gebäudes ist der Bauträger zuständig. Im Prinzip könnte gelten: der Käufer unterschreibt den Kaufvertrag und schaut erst wieder bei dem ausgewählten Grundstück vorbei, wenn die vorgesehene Übergabe des Gebäudes erfolgt. Er ist nämlich nicht Bauherr, und wenn er sich nicht entsprechende Rechte hat zusichern lassen, dann hat er mit der Erstel-lung des Hauses nichts weiter zu tun. Soweit die Theorie. Glücklicher-weise hat auch der Bauträger kein Interesse daran, dass sich der Käufer überhaupt nicht um sein künftiges Eigenheim kümmert, und für den Käu-fer ist es selbstredend schlauer, sich in Sachen Baufortschritt auf dem Stand der Dinge zu halten. In diesem Buch wird sehr häufig die Rede davon sein, was beim Kauf vom Bauträger alles schiefgehen kann. Es gibt viele Negativbeispiele und die Auflistung aller möglichen Fallstricke ist lang. Dennoch gilt: keine Panik. Die große Masse der Bauträgerkäufe geht ohne die ganz großen Probleme über die Bühne, und keineswegs soll der Eindruck erweckt werden, der Bauträger "an sich" sei grundsätzlich ein Schurke, der arglose Käufer hinters Licht führen und betrügen will. Das wäre vollkommen falsch, denn der Markt besteht überwiegend aus mittel-ständischen Firmen, die in überschaubarer Anzahl Projekte realisieren und schon sehr vielen zufriedenen Käufern zum eigenen Heim verholfen haben. Allerdings sollten Sie sich als Käufer auch darüber im Klaren sein, dass der Bauträger vor allem das Interesse hat, am Kauf des Baulands und der Erstellung des Gebäudes Geld zu verdienen. Dazu versucht er vor allem, von den Skalenkosten bei der Erstellung - etwa eines Reihen-hauses - zu profitieren. Das heißt: im Gegensatz zum normalen Bau-herrn kauft er bei den durch ihn beauftragten Handwerkern mit "Mengen-rabatt" ein und verhandelt seine Preise aus einer viel stärkeren Position heraus, als das ein einzelner Hausbauer könnte. Damit kommt für den Käufer eine weitere Interessengruppe ins Spiel, über deren Motive er sich im Klaren sein muss: die Ersteller der einzel-nen Gewerke von Rohbau über Dach bis Innenausbau. Diese Handwer-ker müssen, um den für sie interessanten, umfangreichen Auftrag zu bekommen, in der Kalkulation der Preise große Zugeständnisse an den Bauträger machen. Diese Preise decken möglicherweise gerade so die entstehenden Lohn- und Materialkosten, aber der unternehmerische Ge-winn kommt oft aus einem anderen Bereich: den Sonderwünschen der Käufer. Alles, was über die kaufvertraglich zugesicherten und in der Bau-beschreibung fixierten Leistungen hinausgeht, muss in der Regel bei ihnen in Auftrag gegeben werden. Mit dem Handwerker muss dabei der Preis vereinbart werden, und die Versuchung ist für diesen folglich groß, über hohe Preise hier seinen Gewinn zu realisieren. Auch wenn dem Käufer niemand "Böses" will: die Interessen zwi-schen Käufer, Bauträger und seinen Subunternehmen sind nun einmal nicht deckungsgleich, und der Käufer ist meist in der schwächeren Posi-tion. Er tätigt wahrscheinlich zum ersten (und voraussichtlich auch einzi-gen) Mal das größte Geschäft seines Lebens, während es bei seinen Vertragspartnern zur Routine gehört. Deren Wissensvorsprung ist enorm, und daher besteht auch bei den gutwilligsten Anbietern das Risiko, dass der Käufer für sein Geld nicht die Gegenleistung erhält, auf die er An-spruch hat. Wer sein Traumhaus haben will, der muss selbst beim Kauf vom Bau-träger viel Zeit und Engagement in die Bauphase stecken. Der informierte und stets präsente zukünftige Eigenheimbesitzer hat den Erfolg des Pro-jekts in der Hand.