Soziale Arbeit in der Wohnungswirtschaft: Eine Betrachtung zur Verbesserung der Wohnqualität in Wohnungsgenossenschaften. [Broschiert]

Sozialarbeit in Wohnungsunternehmen waren in den Achtzigern (Hafenstraße - Hamburg) und beginnenden Neunzigern (Mainzer Straße - Berlin) meist zwei völlig von einander getrennte Begrifflichkeiten die kaum jemand in besagten Jahrzehnten mit einander in Verbindung gebracht hat. Auch hat jeder von uns beim Lesen des Begriffes Sozialmanagement ein klares Bild im Kopf, eine Schublade ist geöffnet und die darin gesammelten Facetten von sozialer Arbeit sind schnell herausgeholt. Sind diese Bilder und Meinungen die wir in unseren Köpfen tragen noch zeitgemäß? Ist Sozialarbeit oder neudeutsch soziales Management mittlerweile ein Thema für die Wohnungswirtschaft? Ist es nicht nur ein Kostenfaktor ohne Renditeaussichten?

Nur wenige Menschen gibt es in der Immobilienbranche, die diese Gradwanderung wagen und wesentliche Aspekte des sozialen Managements auf die Immobilienwirtschaft übertragen und aufzeigen. Dieses Wagnis zeigt zunehmend, dass gerade die Immobilienwirtschaft nicht nur den Bedarf an sozialer Arbeit sieht, sondern darüber hinaus dies auch als Chance nutzen kann ihr angeschlagenes Image zu verbessern und Ihrer Verantwortung in beide Richtungen gerecht wird. Langfristig zeigt sich ein Mehrwert dieser Arbeit, der sich unmittelbar in Zahlen ausdrücken lassen kann. Natürlich ist es nach wie vor schwer einen qualifizierbaren Nutzen in Bezug auf einen messbaren Erfolg darzustellen, dennoch nicht unmöglich.

Frau Helene Böhm ist eine dieser ersten Pioniere, die soziales Management in die Immobilenwirtschaft integriert hat und dies in zahlreichen erfolgreichen Projekten darlegt. Der Autorin ist es gelungen, die Wertreiber einer Immobilie, genauso wie die soziale Verantwortung unter einen Hut" zu bringen und beides sinnvoll zu miteinander zu verbinden. Somit ist die Immobilie nicht IM MOBIL, sondern recht mobil.

Wie stellt sich nun die Berücksichtigung der Werttreiber bei sozialer Arbeit in der Wohnungswirtschaft qualifiziert dar? Wie ist es messbar und welche Kostenaspekte sind zu berücksichtigen? Diese Fragen werden in diesem Buch beantwortet und zeigen dem Leser Wege und Beispiele für eine mögliche individuelle und überregionale Umsetzung.

Augenscheinlich verbindet kein wirtschaftlich ausgerichteter Immobilienkaufmann Sozialmanagement mit positiver Rendite, da lediglich Messwerte wie Fluktuation, Nettoerträge, Erlösschmälerung etc., eine Benchmark darstellen und in den meisten Reports ihre Berücksichtigung finden.

Aber genau diese Werttreiber sind es, die sich durch Sozialmanagement mittelfristig und langfristig verbessern lassen können. Betrachten wir nur allein die Fluktuation und nehmen dieses als Beispiel auf. Gelingt es einem Vermieter durch soziale Projekte ein Angebot für seine Kunden zu schaffen, in dem sie tagsüber oder abends ein gewisses nutzbares Angebot wieder finden, wie z.B. Beratungstätigkeiten bei Behördengängen (meist einhergehend mit der klassischen Verwaltertätigkeit und Kundenbetreuung) oder Schaffung eines Angebotes für Freizeitgestaltung von Jugendlichen und Kindern in den einzelnen Liegenschaften, so fühlen sich die meisten Kunden in ihrem Kiez gebunden und nehmen diese positiven Aspekte immer mit in die Wagschale, wenn es um die Suche einer neuen Wohnung gehen sollte und zollen es nicht selten mit dem Verbleib in ihrer Wohnung. Auch zeigt sich die damit verbundene Identifikation mit ihrer Wohnung, Gebäude und dem Kiez als ein positiver Aspekt. Dieser lässt sich nicht selten in Verbindung zum Instandhaltungsaufwand darstellen. Darüber hinaus hat jeder Eigentümer, Verwalter, Vermieter oder Asset Manager durch Sozialmanagement die Möglichkeit viel näher an seinen Kunden zu sein und kann ggf. schneller und gezielter Unzulänglichkeiten an und in seiner Immobilie korrigierend verändern.

Welchen Mehrwert nun jede nicht gekündigte Wohnung mit sich bring ist allen durch diverse Verbandsstatistiken und individuellen Berechnungen bekannt und bedarf keiner weiteren Dokumentation.

Sobald sich die prozentuale Fluktuationsrate verbessert, gewinnt auch der Kiez, die Liegenschaft, das Ensemble an Bedeutung innerhalb der Mieterschaft und Nachbarschaft, so dass auch hier eine Bereitschaft der umliegenden Nachbarn bei einer eventuellen Wohnungssuche sich für Ihren Kiez zu entscheiden wesentlich höher als in dem jetzig anonymen zu verbleiben. Erfahrungsgemäß zeigt sich auch ein Verhältnis zwischen Miethöhe und dem vorliegenden Sozialangebot in einer Immobilie, welches sich direkt und positiv auf Ihre Nettoertragslage auswirkt.

Die Autorin fasst in diesem Werk nicht nur Ihre umfangreichen Erfahrungen als Dozentin beim Verband, sondern auch Ihre Projekte im Bereich des Sozialmanagement zusammen und zeigt jedem Interessierten und Neugierigen, vielleicht auch dem einen oder anderen alten Immobilienmogul", nicht nur die Notwendigkeit von sozialer Arbeit in der Immobilienbranche, sondern auch die damit verbundenen Chancen.

Jeder sollte für sich und seinem Immobilienportfolio prüfen, welchen Mehrwert als Renditepotential in seinen Immobilien steckt, um diesen durch ein gezieltes an den jeweiligen Kiez angepasstes Sozialmanagement hervor bringen zu können.

Sven Kubal
Dipl. Immobilienwirt DIA