Immobilien für Kapitalanleger: Auswahl, Renditestrategien, Beispielrechnungen [Gebundene Ausgabe]

28.04.2000 / Die Welt: Praxis-Rargeber für Immobilien-Anleger "Das Buch ist auf dem neuesten Stand und der Leser bekommt Lust, es auch einmal mit der Kapitalanlage in Immobilien zu probieren.

Richtig Geld verdienen mit Immobilien? Für viele Anleger ist das unvorstellbar. Dabei kann man mit Immobilien durchaus lukrative Gewinne erzielen, sofern bestimmte Kriterien erfüllt werden. Werner Siepe erklärt praxisnah und fundiert, wie man typische Fallen vermeidet und welche Grundbedingungen beachtet werden müssen. Seine bewährten Schlüssel zum Erfolg: unternehmerisches Denken, Mietorientierung und aktives Management der Immobilienanlage.

Immobilien als lukrative Kapitalanlage

Durch die Immobilienskandale in den letzten Jahren sind vor allem unerfahrene Anleger vor Investitionen in vermietete Immobilien zurückgeschreckt. Dabei können mit diesen durchaus lukrative Gewinne erzielt werden, sofern bestimmte Grundbedingungen erfüllt und wichtige Kriterien beachtet werden.

In seinem Buch Immobilien für Kapitalanleger erläutert Werner Siepe die Grundvoraussetzungen wie aktives Anlegerverhalten und Renditeorientierung sowie die entscheidenden Erfolgkriterien und unterschiedlichen Gewinnmöglichkeiten für lukrative Immobilienanlagen.

Anhand von zwei Beispielrechnungen zeigt der Autor dem künftigen Anleger, wie er seine Entscheidung überprüfen kann. Seine Erfahrungen als erfolgreicher Anleger helfen, nicht in die typischen Fallen zu tappen.

Denn die Aussichten für einen lukrativen Einstieg in vermietete Immobilien waren selten so gut. Stabile bis gesunkene Preise und noch niedrige Hypothekenzinsen laden zum Erwerb von renditestarken und zinsgünstig finanzierten Immobilien ein. Werner Siepe liefert dem Anleger Praxis-Know-how und den Schlüssel zum Erfolg: unternehmerisches Denken, Mietorienierung und aktives Management der Immoblienanlage.

Der Autor

Werner Siepe ist Dozent für Volkswirtschaft und Mathematik und selbst erfolgreicher Immobilienanleger. Er schreibt als freier Journalist und Wirtschaftsfachmann für verschiedene Zeitschriften und ist Autor zahlreicher Fachbücher zu den Themen Immobilienanlage und -vermietung.

Werner Siepe ist Dozent für Volkswirtschaft und Mathematik und selbst erfolgreicher Immobilienanleger. Er schreibt als freier Journalist und Wirtschaftsfachmann für verschiedene Zeitschriften und ist Autor zahlreicher Fachbücher zu den Themen Immobilienanlage und -vermietung.

Sorgfältige Planung: Optimale Streuung und magisches Dreieck "Ein Mensch ohne Plan ist wie ein Schiff ohne Steuer." Emil Oesch, schweizerischer Schriftsteller und Verleger Planung ist nicht alles. Viele spotten: "Planung ist der Ersatz des Zufalls durch den Irrtum." Doch ohne Planung ist alles nichts, möchte ich hinzufügen. Erste Anlageregel Ein Geldanleger, der nicht plant, wandert ziellos von einer Anlage zur anderen. Hat er genügend Geld und lässt er die Anlage in Haus und Grund völlig außer Betracht, macht er sicherlich etwas falsch. Er verstößt gegen die erste Anlageregel: Nicht ohne Immobilien anlegen! Wer die Immobilie grundsätzlich meidet, vergibt freiwillig viele Chancen. Als ewiger Mieter muss er Monat für Monat eine auf Dauer steigende Miete aus seinem voll versteuerten Einkommen aufbringen. Jeder bezahlt im Laufe seines Lebens ein Haus, nur - wie das Beispiel des Mieters zeigt - nicht immer sein eigenes. Zu Recht steht das selbstgenutzte Eigenheim bei den Anlagewünschen der Bundesbürger ganz obenan. Zwei von fünf bundesdeutschen Haushalten haben sich den Traum von den eigenen vier Wänden bereits erfüllt. Nach dem Einzug ins Eigenheim fallen die Mietzahlungen weg. Als finanzielles Zubrot winkt die jährliche Eigenheimzulage, die das Finanzamt acht Jahre lang zum 15. März eines jeden Jahres auf das Konto des Selbstnutzers überweist. Allerdings sind nun Zins- und Tilgungszahlungen für das aufgenommene Hypothekendarlehen aufzubringen. Es stimmt schon, was der Volksmund sagt: "Zins und Miete schlafen nicht." Das Fernziel muss daher die völlige Entschuldung des Eigenheims sein, möglichst vor Beginn des Rentenalters. Das miet- und schuldenfreie Wohnen sorgt dann für einen finanziell abgesicherten dritten Lebensabschnitt. Der Sekt kann kalt gestellt werden, die private Altersvorsorge über ein nunmehr schuldenfreies Eigenheim hat sich ausgezahlt. Der Weg vom Bau oder Kauf eines weitgehend mit Kredit finanzierten Eigenheims bis zur Schuldenfreiheit im Alter kann lang und beschwerlich werden. Er lohnt sich jedoch, wie eine Studie des Bonner Instituts empirica eindrucksvoll belegt. Danach verfügt ein 60- bis 64-jähriger Besitzer eines Eigenheims über fast genauso viel Grundvermögen, wie er an Rentenzahlungen bei einer monatlichen Rente von 2000 DM insgesamt erwarten kann. Der Mieterhaushalt besitzt jedoch nur ein Geldvermögen in Höhe eines Zehntels seiner Rentenansprüche. Der Wert des Sachvermögens der Deutschen macht rund 9 Billionen DM aus. Hierbei entfallen knapp 7 Billionen DM auf Immobilien. Allein 3 Billionen DM entfallen hierbei auf selbstgenutzte Immobilien und sogar fast 4 Billionen DM sind in vermietete Immobilien angelegt. Diese stellen somit den größten Posten beim privaten Anlagevermögen der Deutschen dar, wie Sie aus Abbildung1 ersehen können. Trotz aller Vorzüge: Mit einer echten Immobilienkapitalanlage hat das Eigenheim nichts zu tun. Selbstgenutzte Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen bringen keine laufenden Erträge. Wirkliche Kapitalanlagen in Immobilien setzen jedoch Mieterträge voraus. Dies sind Direktanlagen in vermietete Immobilien oder indirekte Beteiligungen in Form von Immobilienfonds und Immobilienaktien. Von einer Immobilienkapitalanlage im engeren Sinne kann zudem nur die Rede sein, wenn zumindest ein Teil des investierten Geldes aus eigenen Mitteln stammt. Man mag über die Höhe des richtigen Eigenkapitaleinsatzes streiten. Eine vollständige Kreditfinanzierung von vermieteten Immobilien einschließlich aller Nebenkosten sollten Sie jedoch erst gar nicht anstreben. Fast schon pervers wird es, wenn Ihnen per Zeitungsannonce beim Kauf einer vermieteten Immobilie auch noch Bargeld angeboten wird. Begegnet Ihnen ein solcher Fall, so können Sie sicher sein: Hinter diesen dubiosen Angeboten stecken windige Verkäufer und Vermittler, die Ihnen eine völlig überteuerte und überfinanzierte Immobilie andrehen wollen. Da sollen Leute Wohnungen kaufen, die sie nicht brauchen, von dem Geld, das sie nicht haben, im Vertrauen auf Vermittler, die sie nicht kennen. Wer kein eigenes Geld für Haus oder Wohnung hat, sollte auch keine Immobilie erwerben. Dabei gilt für Eigenheime die Regel: "So viel Eigenkapital wie möglich". Bei Mietobjekten kann sich hingegen der Einsatz von Eigenkapital in Grenzen halten. Selbstbewohntes Einfamilienhaus plus vermietete Immobilien - dies sollte IhrAnlagekonzept sein.

Erste Anlageregel Ein Geldanleger, der nicht plant, wandert ziellos von einer Anlage zur anderen. Hat er genügend Geld und lässt er die Anlage in Haus und Grund völlig außer Betracht, macht er sicherlich etwas falsch. Er verstößt gegen die erste Anlageregel: Nicht ohne Immobilien anlegen! Wer die Immobilie grundsätzlich meidet, vergibt freiwillig viele Chancen. Als ewiger Mieter muss er Monat für Monat eine auf Dauer steigende Miete aus seinem voll versteuerten Einkommen aufbringen. Jeder bezahlt im Laufe seines Lebens ein Haus, nur - wie das Beispiel des Mieters zeigt - nicht immer sein eigenes. Zu Recht steht das selbstgenutzte Eigenheim bei den Anlagewünschen der Bundesbürger ganz obenan. Zwei von fünf bundesdeutschen Haushalten haben sich den Traum von den eigenen vier Wänden bereits erfüllt. Nach dem Einzug ins Eigenheim fallen die Mietzahlungen weg. Als finanzielles Zubrot winkt die jährliche Eigenheimzulage, die das Finanzamt acht Jahre lang zum 15. März eines jeden Jahres auf das Konto des Selbstnutzers überweist. Allerdings sind nun Zins- und Tilgungszahlungen für das aufgenommene Hypothekendarlehen aufzubringen. Es stimmt schon, was der Volksmund sagt: "Zins und Miete schlafen nicht." Das Fernziel muss daher die völlige Entschuldung des Eigenheims sein, möglichst vor Beginn des Rentenalters. Das miet- und schuldenfreie Wohnen sorgt dann für einen finanziell abgesicherten dritten Lebensabschnitt. Der Sekt kann kalt gestellt werden, die private Altersvorsorge über ein nunmehr schuldenfreies Eigenheim hat sich ausgezahlt. Der Weg vom Bau oder Kauf eines weitgehend mit Kredit finanzierten Eigenheims bis zur Schuldenfreiheit im Alter kann lang und beschwerlich werden. Er lohnt sich jedoch, wie eine Studie des Bonner Instituts empirica eindrucksvoll belegt. Danach verfügt ein 60- bis 64-jähriger Besitzer eines Eigenheims über fast genauso viel Grundvermögen, wie er an Rentenzahlungen bei einer monatlichen Rente von 2000 DM insgesamt erwarten kann. Der Mieterhaushalt besitzt jedoch nur ein Geldvermögen in Höhe eines Zehntels seiner Rentenansprüche. Der Wert des Sachvermögens der Deutschen macht rund 9 Billionen DM aus. Hierbei entfallen knapp 7 Billionen DM auf Immobilien. Allein 3 Billionen DM entfallen hierbei auf selbstgenutzte Immobilien und sogar fast 4 Billionen DM sind in vermietete Immobilien angelegt. Diese stellen somit den größten Posten beim privaten Anlagevermögen der Deutschen dar, wie Sie aus Abbildung1 ersehen können. Trotz aller Vorzüge: Mit einer echten Immobilienkapitalanlage hat das Eigenheim nichts zu tun. Selbstgenutzte Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen bringen keine laufenden Erträge. Wirkliche Kapitalanlagen in Immobilien setzen jedoch Mieterträge voraus. Dies sind Direktanlagen in vermietete Immobilien oder indirekte Beteiligungen in Form von Immobilienfonds und Immobilienaktien. Von einer Immobilienkapitalanlage im engeren Sinne kann zudem nur die Rede sein, wenn zumindest ein Teil des investierten Geldes aus eigenen Mitteln stammt. Man mag über die Höhe des richtigen Eigenkapitaleinsatzes streiten. Eine vollständige Kreditfinanzierung von vermieteten Immobilien einschließlich aller Nebenkosten sollten Sie jedoch erst gar nicht anstreben. Fast schon pervers wird es, wenn Ihnen per Zeitungsannonce beim Kauf einer vermieteten Immobilie auch noch Bargeld angeboten wird. Begegnet Ihnen ein solcher Fall, so können Sie sicher sein: Hinter diesen dubiosen Angeboten stecken windige Verkäufer und Vermittler, die Ihnen eine völlig überteuerte und überfinanzierte Immobilie andrehen wollen. Da sollen Leute Wohnungen kaufen, die sie nicht brauchen, von dem Geld, das sie nicht haben, im Vertrauen auf Vermittler, die sie nicht kennen. Wer kein eigenes Geld für Haus oder Wohnung hat, sollte auch keine Immobilie erwerben. Dabei gilt für Eigenheime die Regel: "So viel Eigenkapital wie möglich". Bei Mietobjekten kann sich hingegen der Einsatz von Eigenkapital in Grenzen halten. Selbstbewohntes Einfamilienhaus plus vermietete Immobilien - dies sollte IhrAnlagekonzept sein.